Rynek nieruchomości Costa Blanca — kupujący międzynarodowi i statystyki H1 2025

Na podstawie statystyk nieruchomości H1 (pierwsze półrocze) 2025

Eelco Dijkstra, PropertyVisibles — styczeń 2026

Costa Blanca — europejski cel #1 dla zagranicznych nabywców nieruchomości

Costa Blanca, obejmująca prowincję Alicante, jest niekwestionowaną stolicą międzynarodowych inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii. W H1 2025 zarejestrowała ponad 20 000 międzynarodowych transakcji nieruchomościowych — więcej niż jakikolwiek inny region kraju. W IV kw. 2025 42,91 % wszystkich transakcji nieruchomościowych w prowincji Alicante pochodziło od kupujących nie-hiszpańskich, z hotspotami takimi jak Torrevieja, Orihuela Costa i Guardamar na południu oraz Altea, Jávea, Calpe i Benissa na północy.

W skali kraju ceny mieszkań w Hiszpanii wzrosły w III kw. 2025 o 15,35 % rok do roku — najsilniejszy wzrost od 2006 — napędzany strukturalnymi niedoborami podaży i rosnącym popytem krajowym i międzynarodowym.

W skrócie: wskaźniki ekonomiczne i rynkowe

Kraj	Wzrost PKB 2025	Bezrobocie	Rynek krajowy	Rola Costa Blanca
Hiszpania (krajowy)	+1,8 %	~10 %	▲ silny wzrost	Kręgosłup rynku
Wielka Brytania	~1,3 %	~4,4 %	= stabilny/słaby	#1 wg wolumenu (spadkowy)
Niemcy	~0 %	~3,4 %	▲ odbudowujący się	#2 zagraniczny kupujący
Holandia	~1,6 %	~3,7 %	▲ silny wzrost	Najszybciej rosnący kupujący
Polska	~3,3 %	~3,2 %	▲ silny wzrost	Przełomowy kupujący +43,7 %
Belgia	~1,3 %	~5,5 %	= stabilny	Stały, fokus na nowe budownictwo
Szwecja	~0,5–1 %	~8,6 %	= stabilizujący się	Wysoka wartość, słabnie
Norwegia	~2,1 %	~4 %	▲ wzrost	Wysoka wartość, pewny

Hiszpania — kupujący krajowi

Wzrost PKB 2025: ~1,8 %
Bezrobocie: ~10 % (najwyższe w UE, ale spadające)
Rynek krajowy: ▲ silny wzrost

Hiszpańscy kupujący krajowi to kręgosłup rynku, rosnący silnie. W 12 miesiącach do czerwca 2025 łączna sprzedaż krajowa osiągnęła ok. 700 000, +19,7 % rok do roku i najwyższy poziom od 2007. Krajowe ceny mieszkań wzrosły w III kw. 2025 o 15,35 % rok do roku, najsilniejszy wzrost od 2006.

Znaczenie dla Costa Blanca

Spadające stopy EBC, silna kreacja miejsc pracy w sektorze usług i realny wzrost płac powyżej inflacji przywróciły zaufanie hiszpańskiego krajowego kupującego. Hiszpańscy kupujący to główny rynek miejscowości w głębi lądu, nowych osiedli miejskich oraz wtórnych nieruchomości nadmorskich średniego segmentu. Ich siła zapewnia solidną podłogę cenową, która wspiera inwestycje międzynarodowe.

Wielka Brytania

Wzrost PKB 2025: ~1,3 %
Bezrobocie: ~4,4 %
Rynek krajowy: = stabilny / słaby

Brytyjskie ceny mieszkań w 2025 w dużej mierze stagnowały, średnia cena to £270 259 w grudniu 2025. Transakcje średnio ok. 101 000 miesięcznie — 3 % powyżej średniej pięcioletniej — ale wzrost cen pozostał stłumiony przez podwyższone stopy hipoteczne. Rynek jest w skali roku w dużej mierze płaski.

Znaczenie dla Costa Blanca

Wielka Brytania pozostaje największym pojedynczym źródłem zagranicznych kupujących w Hiszpanii, z 5 731 transakcjami w H1 2025 — 8,1 % wszystkich sprzedaży zagranicznych. Trend strukturalny jest jednak spadkowy: brytyjski udział w hiszpańskim rynku spadł z prawie 25 % w 2015 do nieco ponad 8 % obecnie. Na Costa Blanca brytyjscy kupujący są skoncentrowani głównie na południu: Torrevieja, Orihuela Costa i Algorfa. Frykcje rezydencyjne post-Brexit, zmiany w stamp duty i relatywnie słaby funt to utrzymujące się przeciwności — ale sam wolumen utrwalonego brytyjskiego popytu utrzymuje tę grupę kupujących na pozycji dominującej w liczbach absolutnych.

Niemcy

Wzrost PKB 2025: ~0 % (skurcz w 2023 i 2024)
Bezrobocie: ~3,4 %
Rynek krajowy: ▲ powolne odbudowywanie

Po ostrej korekcie — nominalne ceny mieszkań spadły o 3,94 % w 2022 i kolejne 7,11 % w 2023 — niemiecki rynek nieruchomości wszedł w 2025 w ostrożne odbudowanie. Indeks cen mieszkań wzrósł w II kw. 2025 o 3,18 % rok do roku, trzeci kolejny kwartał z dodatnim wzrostem rocznym, choć wartości pozostają znacznie poniżej szczytu z 2022.

Znaczenie dla Costa Blanca

Pomimo słabej gospodarki krajowej, Niemcy są drugim najaktywniejszym narodem zagranicznych kupujących w Hiszpanii, z 4 756 sprzedaży w H1 2025 (6,7 % wszystkich transakcji zagranicznych). Niemieccy kupujący są silnie reprezentowani na północnej Costa Blanca — szczególnie Jávea, Altea i Dénia — i płacą średnio ponad €3 000/m², jedne z najwyższych cen wśród wszystkich narodowości. Z nieruchomościami krajowymi nadal poniżej szczytu, wielu niemieckich kupujących postrzega hiszpańską nieruchomość nadmorską jako lepszy długoterminowy magazyn wartości, trend wzmocniony przez napięty krajowy rynek pracy zachowujący siłę nabywczą.

Holandia

Wzrost PKB 2025: ~1,6 %
Bezrobocie: ~3,7 %
Rynek krajowy: ▲ silny wzrost

Holandia odnotowała w IV kw. 2024 roczny wzrost cen mieszkań przekraczający 10 % — jeden z najwyższych w UE. Chroniczny niedobór podaży, silne zatrudnienie i wysokie majątki gospodarstw domowych nadal pchają ceny w górę. Ta krajowa aprecjacja kapitału zasila również siłę nabywczą dostępną na inwestycje zagraniczne.

Znaczenie dla Costa Blanca

Holandia jest wybitną historią wzrostu na Costa Blanca w 2025. Holenderscy kupujący wzrośli w H1 2025 o 37 % w stosunku do H1 2024, a w IV kw. 2025 stanowili 6,77 % wszystkich zagranicznych zakupów nieruchomości w Hiszpanii. W aktywności wyszukiwania online holenderscy użytkownicy są obecnie największą zagraniczną grupą w prowincji Alicante, z 16,54 % wszystkich zagranicznych odsłon ogłoszeń — wyprzedzając Niemców (10,63 %) i Brytyjczyków (10,10 %). Choć w skali kraju czwarci według ukończonych transakcji w H1 2025, trajektoria holenderskiego popytu na Costa Blanca — szczególnie wokół Jávea, Moraira i północnej Costa Blanca — silnie sugeruje, że stają się wiodącą aktywną grupą kupujących w regionie. Profil typowo 45–60 lat, kierowany stylem życia i emeryturą, z silną siłą nabywczą.

Polska

Wzrost PKB 2025: ~3,3 % — jeden z najwyższych w Europie
Bezrobocie: ~3,2 % — jedno z najniższych w UE
Rynek krajowy: ▲ silny wzrost

Realne ceny mieszkań w Polsce wzrosły w 2024 o 14,7 % — najsilniejszy wzrost w Europie Środkowej i Wschodniej, napędzany funduszami strukturalnymi UE, szybkim wzrostem płac i silnym zaufaniem konsumenckim. Prognoza wzrostu gospodarki w 2025–2026 to 3,3 %, co czyni Polskę jednym z zaledwie trzech państw OECD prognozowanych do przekroczenia globalnej średniej wzrostu.

Znaczenie dla Costa Blanca

Polska jest przełomową historią kupującego obecnego cyklu, z zakupami w Hiszpanii rosnącymi o uderzające 43,7 % w H1 2025. Polscy kupujący płacą średnio powyżej €3 000/m² i wykazują silną preferencję dla nowoczesnego nowego budownictwa. Szybko rosnąca górna klasa średnia, silne krajowe zaufanie gospodarcze i geopolityczna motywacja w poszukiwaniu bezpiecznej przystani w Europie to kluczowe czynniki napędzające. Polska należy obecnie pewnie do górnego poziomu wschodzących narodowości kupujących na Costa Blanca, ze szczególnym zainteresowaniem miastem Alicante, okolicami Benidormu i zamkniętymi osiedlami nowobudynkowymi.

Belgia

Wzrost PKB 2025: ~1,3 %
Bezrobocie: ~5,5 %
Rynek krajowy: = stabilny

Belgijski rynek nieruchomości był w dużej mierze płaski, z realnymi cenami mieszkań niemal bez ruchu w 2024–2025. Rynek odzwierciedla dojrzałą, stabilną gospodarkę bez zmienności obserwowanej w Niemczech czy Szwecji. Umiarkowana aprecjacja cen utrzymuje się w prime miastach jak Bruksela i Antwerpia.

Znaczenie dla Costa Blanca

Belgia to konsekwentny kupujący średniego szczebla, z 2 908 transakcjami w H1 2025 i miejscem w pierwszej ósemce zagranicznych narodowości w Hiszpanii. Belgijskie wolumeny w H1 2025 lekko zmiękczyły — około –2 % rok do roku. Co istotne: 32,39 % belgijskich transakcji w Hiszpanii dotyczy nowo budowanych domów — najwyższy udział preferencji dla nowego budownictwa wśród głównych narodowości kupujących — czyniąc ich szczególnie istotną publicznością dla deweloperów i projektów off-plan na Costa Blanca.

Szwecja

Wzrost PKB 2025: ~0,5–1 %
Bezrobocie: ~8,6 %
Rynek krajowy: = ostrożna stabilizacja (po spadku)

Szwedzkie ceny mieszkań spadły w 2023 o 6,31 % na poziomie krajowym, z ostrzejszymi korektami w Sztokholmie i Malmö. Do 2024 rynek ustabilizował się ze skromnym wzrostem o 2 %. W II kw. 2025 ceny wzrosły jedynie o 0,7 % rok do roku — jedna z najsłabszych wydajności w Europie — i spadły o 1,7 % w ujęciu realnym (skorygowanym o inflację). Odbudowa jest krucha.

Znaczenie dla Costa Blanca

Szwedzcy kupujący są wysokowartościowi, ale ich aktywność spada. Płacą jedne z najwyższych średnich cen za metr kwadratowy spośród wszystkich narodowości w Hiszpanii — €3 295/m² — co odzwierciedla silną siłę nabywczą gdy są aktywni. Jednak stres krajowego rynku mieszkaniowego, słaba korona szwedzka i podwyższone bezrobocie tłumią apetyt zagraniczny. Wolumeny zakupów lekko spadły w 2025. Szwedzcy kupujący skłaniają się ku północnej Costa Blanca, szczególnie Calpe, Altea i Moraira, przyciągani bardziej ekskluzywnym i spokojniejszym charakterem nadmorskim tego odcinka.

Norwegia

Wzrost PKB 2025: ~2,1 % (kontynentalny)
Bezrobocie: ~4 %
Rynek krajowy: ▲ wzrost

Norwegia w dużej mierze uniknęła ostrych korekt nieruchomości obserwowanych w Szwecji i Niemczech. Ceny mieszkań rosły umiarkowanie w 2024–2025, wsparte silnymi wpływami z energii, niskim bezrobociem i odporną sytuacją finansową gospodarstw domowych. Zaufanie konsumenckie jest znacząco wyższe niż u sąsiada — Szwecji.

Znaczenie dla Costa Blanca

Norwescy kupujący odzwierciedlają profil szwedzki, ale z większą pewnością. Płacą średnio €3 292/m² w Hiszpanii — wśród najwyższych spośród wszystkich narodowości — a zdrowsza krajowa gospodarka przekłada się na bardziej aktywne zakupy. Preferowane obszary na Costa Blanca obejmują północny odcinek: Altea, Calpe i Moraira. Norwescy kupujący to typowo zamożni, +50 lat, kupujący drugie domy lub nieruchomości emerytalne z silnym kapitałem własnym z aprecjującego krajowego rynku.

Perspektywa inwestycyjna dla Costa Blanca

Rynek nieruchomości Costa Blanca przedstawia w 2025 przekonujący case inwestycyjny. Ograniczenia podaży są dotkliwe — zaległości urbanistyczne, niedobór gruntu w nadmorskich lokalizacjach premium i rosnące koszty budowy oznaczają, że nowy stock nie nadąża za popytem. Ceny w kluczowych hotspotach jak Jávea, Altea, Moraira i Torrevieja są o 10–20 % wyższe rok do roku, podczas gdy rynki wtórne (okolice Dénia, wioski w głębi lądu, korytarz Mar Menor) przyciągają kupujących wypchniętych z lokalizacji pierwszorzędnych.

Pula kupujących dywersyfikuje się i pogłębia. Holandia i Polska przyspieszają jako potężne nowe siły, podczas gdy Wielka Brytania i Niemcy pozostają rynkami kotwicznymi pod względem wolumenu. Hiszpański popyt krajowy zapewnia silną i rosnącą podłogę. Spadające stopy EBC (zbliżające się do 2 % na koniec 2025), w połączeniu z silnym wzrostem zatrudnienia w Hiszpanii i realnym wzrostem płac, tworzą korzystne środowisko finansowania.

Dla deweloperów i inwestorów najatrakcyjniejsza okazja leży w dobrze zaprojektowanym produkcie nowobudynkowym ukierunkowanym na kupujących z północnej i środkowej Europy — szczególnie Holendrów, Niemców, Polaków i Belgów, którzy nadprzeciętnie kupują nowe budownictwo. Osiedla zorientowane na styl życia z wysokimi ocenami efektywności energetycznej, współczesnym designem i silnymi udogodnieniami społecznościowymi uzyskują konsekwentne premie i szybszą absorpcję.

Kluczowe ryzyko do monitorowania: trwająca w Hiszpanii debata polityczna wokół podwyżek podatków dla zagranicznych kupujących i ograniczeń. Program Golden Visa został formalnie zakończony w kwietniu 2025. Nie wprowadzono dodatkowych ograniczeń, ale klimat polityczny wymaga obserwacji, szczególnie dla kupujących spoza UE.

Przygotowano na podstawie danych H1 2025. Źródła: Hiszpański Rejestr Gruntów (Colegio de Registradores), Hiszpańska Rada Notariuszy (Consejo General del Notariado), Idealista Research, OECD Economic Outlook oraz krajowe instytuty statystyczne.